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domingo, 27 de julio de 2014

¿Es mejor comprar una casa ahora o hace cuatro años?

Desde el comienzo de la crisis inmobiliaria española, allá por el año 2009, se viene diciendo que se llegaría a un mínimo en el precio de los pisos y ESE sería el momento más apropiado para comprar barato. Algunas personas dicen que ese momento ya ha llegado, así que ahora en 2014 (o en 2013) sería el momento de comprar barato. Obvio. ¿O no?

Quiero decir ¿es el precio de la vivienda el único parámetro que hay que tener en cuenta para comprar barato un piso?

Desde mi punto de vista no, ¿porqué?

La mayor parte de nosotros no puede comprar una casa al contado (si eres de los que sí pueden comprar una casa al contado lo que viene a continuación no te afecta), casi siempre se pide una hipoteca a un banco para poder afrontar la compra, con lo que el dinero que entregamos finalmente no es el precio pagado al vendedor sino los plazos del préstamo pagados al banco.

Para comprobarlo veamos un caso concreto. Supongamos que tenemos dos alternativas: comprar una casa de 150.000 € en el año 2009 o comprarla en el 2014.

Veamos los dos factores que afectan a los que paga el comprador:

1º) ¿Cuánto vale esa misma casa en 2014? Cada casa bajará de precio de distinta forma dependiendo de muchos factores como el tipo de construcción o la situación (costa-interior, ciudad-pueblo, centro-periferia ciudad). para no liarnos tomaremos la bajada media que se ve en la siguiente gráfica.



En esta gráfica se puede ver que la bajada media del metro cuadrado, y por tanto,  de las casas de 2008 y 2012 es

(3000 - 2100): 3000 = 900/3000 = 0,3 = 30%.

Por tanto en 2014 este piso costaría

150.000·(1 - 0,30) = 150.000·0,70 = 105.000€

2º) El precio de la casa está claro , pero como es la hipoteca disponible en cada momento. En 2009 era posible encontrar hipotecas cuya tasa de interés era euribor + 0,55%, a pesar de que los créditos no eran ya tan asequibles como un par de años antes por culpa de la crisis financiera. En el año 2014 se encuentran hipotecas con tasa de interés euribor + 1,99%

En el dinero que devolvemos al banco influye el capital prestado, la tasa de interés y la duración de la hipoteca. Supongamos que escogemos el máximo posible, 30 años. Una fórmula que nos da aproximadamente el porcentaje total de capital cobrado en forma de intereses respecto del capital inicial prestado es:

P = i·t

P Porcentaje del capital inicial prestado 
i tasa de interés anual
t Tiempo medido en años

En este caso, si tomamos la diferencia en las dos tasas de interés

1,99 - 0,55= 1,44

y lo sustituimos en la fórmula anterior obtendremos el porcentaje de dinero adicional que hay que pagar en una hipoteca respecto de la otra. Todo expresado como porcentaje del precio de venta de la vivienda (que es el capital prestado):
Diferencia porcentaje prestamos = 1,44·30 = 43,2% del precio del piso

Diferencia dinero devuelto = 105.000·43,2 = 45.360 €

por tanto, vendiendo en 2014, el vendedor obtiene 45.000 € menos. El comprador paga al banco un préstamo 45.360 € más caro y como la casa le ha costado 45.000 € más barata, ha pagado 360 € más.
Al final de todo este embrollo, ¿quién sale beneficiado? Desde luego ni el comprador ni el vendedor; como en tantas otras situaciones es el banco. Y el banco suele repartir más dinero entre sus accionistas que a los clientes cuyo dinero presta.


Fuentes:

Hoy en día se usa otra referencia distinta al euribor, el IRPH que nos da la media de las tasas de los bancos incluyendo euribor y diferencial. para saber algo sobre él y sus consecuencias.

irph maldito: miles de hipotecados pagan más por no tener el índice euribor

En el 2009 se podían encontrar préstamos con la tasa euribor+0,55%
Ver Portal del Cliente Bancario (Banco de España)

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